Sonderabschreibung: Neuer Ersatzbau = Neubau?

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat Ende Oktober 2025 ein seit Längerem erwartetes Urteil vom 12.08.2025 zur Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen veröffentlicht (BFH, Urt. v. 12.08.2025 – IX R 24/24).

Gegenstand des Verfahrens war der erste Förderzeitraum. Für diesen gilt: Die Herstellung der Wohnung musste durch Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.08.2018, aber vor dem 01.01.2022 begonnen worden sein. Aktuell gibt es einen zweiten Förderzeitraum für Bauanträge oder Bauanzeigen zur Wohnungsherstellung, die nach dem 31.12.2022, aber vor dem 01.10.2029 gestellt wurden.

Im Streitfall hatten die Kläger im ersten Förderzeitraum ein vermietetes, nutzbares Einfamilienhaus nach Kündigung und Auszug der Mieter abgerissen. Hintergrund war eine behördliche Aufforderung zur Sanierung der Abwasserrohre. Auf demselben Grundstück wurde anschließend erneut ein Einfamilienhaus errichtet, das wiederum vermietet wurde. Das Finanzamt erkannte die von den Klägern geltend gemachte Sonderabschreibung nicht als Werbungskosten an. Begründung: Zwar liege ein Neubau vor, es sei aber kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden. Abriss und Neubau erfolgten innerhalb eines Zeitraums von rund 1,5 Jahren.

Unklar war bislang, wie die Formulierung „neue, bisher nicht vorhandene Wohnung hergestellt“ auszulegen ist. Gesetzesbegründung und Verwaltungsauffassung äußerten sich weder im Gesetzgebungsverfahren noch danach ausdrücklich dazu, ob ein Ersatzneubau ohne Schaffung zusätzlichen Wohnraums von der Förderung ausgeschlossen ist. Ebenso offen war, ob insoweit eine Rückschau auf das abgerissene Gebäude – etwa über einen Vergleich der Wohnfläche oder der Gebäudeart vor und nach dem Abriss – vorzunehmen ist.

Sowohl das Finanzgericht Köln als Vorinstanz als auch der BFH haben die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung in diesem Fall verneint.

Der BFH stellt in seiner Entscheidung im Kern darauf ab, dass das Ersetzen einer vorhandenen Wohnung durch einen gleichartigen Neubau keine „neue, bisher nicht vorhandene Wohnung“ darstellt. Etwas anderes könne nur gelten, wenn Abriss und Neubau nicht in einem derart engen zeitlichen Zusammenhang stünden wie im entschiedenen Fall.

Sinn und Zweck der Norm sei es, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und nicht lediglich bestehenden Wohnraum zu ersetzen. Durch die Förderung mittels Sonderabschreibung solle der Wohnungsknappheit entgegengewirkt werden.

Für den aktuellen zweiten Förderzeitraum – der im Urteil noch nicht unmittelbar zu entscheiden war – verwendet der Gesetzgeber nur noch den Begriff „neue Wohnung“. Hinzu treten hier die energetischen und nachhaltigkeitsbezogenen Kriterien des „Effizienzhauses 40“ mit Nachhaltigkeitsfaktor.

Der BFH hat in seiner Entscheidung jedoch bereits anklingen lassen, dass auch für den zweiten Förderzeitraum vergleichbare Maßstäbe gelten könnten.

Bleiben sowohl Gesetzgeber als auch Finanzverwaltung insoweit untätig, ist mit einer Vielzahl weiterer Klageverfahren zu rechnen.

Betroffene Steuerpflichtige sollten sich zeitnah steuerlich beraten lassen, wenn das zuständige Finanzamt die begehrte Sonderabschreibung nicht anerkannt hat.